Особенности купли-продажи земельных участков.
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности купли-продажи земельных участков.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Допустим, вам предлагают купить участок, через аукцион на торгах о банкротстве. Владельцем участка являются два человека, с долями у каждого 1/2, один из них банкрот. Если вы станете законным владельцем 1/2 участка, в соответствии с каким пунктом ЗК или иного нормативного документа необходимо действовать для межевания и покупки участка?
Приобрести участок можно у частного лица, девелопера или государства.
Покупка земли у частников сопровождается определенными рисками. Например, очeнь дeшeвo пpoдaютcя пpoблeмныe зeмли: формально они принадлежат продавцу, но по факту документов на них у него не осталось. Придется тратить нервы, силы, время и деньги на юриста, чтобы все восстановить. Продавец также может умолчать о различных ограничениях, наложенных на землю, что в итоге приведет к невозможности зарегистрировать право собственности на построенный дом. Спешка при заключении сделки может говорить о том, что продавец стремится избавиться от участка, на который претендует кто-то еще.
Приобретение земли у девелопера сопровождается меньшими рисками, но и тут не следует терять бдительность. Нередко бывает, что к дешевым участкам не предусмотрено подведение коммуникаций за счет компании. Поэтому стоит проверить технические условия, другие документы на землю и коммуникации, а также убедиться, что девелопер выполняет свои обязательства, например почитав в сети отзывы о компании или лично пообщавшись с их клиентами.
Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы
Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:
- Квитанция за госпошлину.
- Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
- Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.
Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки
Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.
Ничтожный | Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением. |
Оспоримый | Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд. |
Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов? |
Документы для покупки земельного участка
Как правило, документы необходимые покупателю и продавцу для покупки земельного участка – это его гражданский идентификатор личности сторон. Он понадобиться для составления договора купли-продажи.
Если имущество является совместной собственностью мужа и жены, то рекомендуется запросить согласие от второго супруга на заключение сделки. Его заверяют у нотариуса. В противном случае документ не имеет юридической силы.
Росреестр зарегистрирует переход права собственности и без согласия второго супруга на продажу участка. Но в таком случае делают соответствующую пометку. Если муж или жена продали имущество в тайне, то супруг имеет право подать иск в суд о признании договора недействительным.
Для проверки чистоты сделки рекомендуется запросить у продавца следующие документы:
- выписку из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающие бумаги (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследовании и др.).
Риски при покупке участка
Приобретение новых соток земли – это всегда приятная и волнующая процедура, но здесь важно соблюдать тщательную бдительность. Основными рисками для покупателей являются:
- Недобросовестный продавец. Сложности могут возникнуть с обеих сторон: владельца и агентства, которое сопровождает сделку. Причиной этому, чаще всего являются неправильно оформленные документы, неполные сведения, или сокрытие данных, о владельцах или ограничении эксплуатации участка. Иногда, информация и том, что на покупаемой территории нельзя производить застройку, выясняется уже после покупки. Также, часть участка может быть присоединена самозахватом или находится под арестом или в обременении;
- Ошибки в документах. Надлежащее переоформление права собственности на землю, гораздо сложнее, чем приобретение квартиры. Это происходит из-за частых расхождений состава документов в таких организациях, как Росреестр и Кадастровая палата. Необходимо тщательно проверять все пункты бумаг и сверять их на предмет соответствия. Должны быть правильно оформлены в том числе согласия супругов на сделку, что иногда становится серьезной преградой на пути к покупке и продаже участка;
- Сделка с лицом, не достигшим совершеннолетия, будет считаться недействительной, если прошла без присутствия сотрудников органов опеки.
В условиях современного рынка продаж, практически всю информацию об участке, можно узнать из интернет-сайтов определенных служб. Это касается и размера участка, и обременений, и кадастрового номера, и съемки, и 2д модели.
Если вы осуществляете покупку участка или загородного дома без участия агента по недвижимости, важно внимательно подойти к процессам изучения и проверки документов, а также проверить все нюансы касательно качества земли и особенностей построенного здания.
Когда участок уже выбран, стоит разобраться, как правильно оформить куплю земельного участка пошагово.
Во-первых, для начала стоит убедиться в том, что:
-
У собственника есть полный пакет документов;
-
Отсутствуют какие-либо обременения земельного участка или ограничения его использования;
-
Вся информация об участке действительна (закажите выписку из ЕГРН самостоятельно);
-
Границы участка установлены верно и они соответствуют задокументированным;
-
Если на участке есть дом, то он построен без нарушений строительных норм.
Как получить выписку из ЕГРН?
Заказать выписку из ЕГРН можно как в бумажном так и в электронном виде. Услуга будет платная.
Вариант 1: МФЦ
-
Нужно обратиться в любой МФЦ с паспортом и заполнить заявление на получение выписки из ЕГРН.
-
Сотрудник выдаст платежный документ, нужно будет оплатить услугу и приложить чек к заявлению.
-
В течение 5 рабочих дней выписка будет готова.
Процедура оформления сделки купли-продажи
Процедура покупки осуществляется в три этапа:
- Составление договора купли-продажи между сторонами;
- Аккумулирование обязательных документов при покупке земельного участка со стороны продавца;
- Обращение покупателя и продавца в территориальное подразделение Росреестра, чтобы зарегистрировать переход прав от продавца к покупателю. Ранее на этом этапе новому собственнику выдавалось свидетельство о праве.
За покупателем имеется право требовать предоставить все сведения:
- Разрешена ли застройка;
- О соседних земмельных участках (кто владеет, как использует и что планируется);
- О действующих ограничениях. Такие сведения можно и желательно получить самостоятельно в Росреестре. Их знание не даст выбросить деньги на ветер;
- О характеристиках надела, затрагивающих его качество (подземные коммуникации и т.д., что создает препятствие эксплуатировать участок по прямому его назначению).
Предоставление заведомо недостоверных сведений дает покупателю право требовать уменьшения стоимости или вовсе расторгнуть договор и возместить убытки.
Центральная часть договора – положения о предмете и стоимости. В пункте, затрагивающем предмет, обязательно указываются объективные характеристики надела (адрес, площадь, кадастровый номер, категория и вид разрешенного использования).
Законодательными актами, регулирующими сделки с недвижимостью и, в частности, с земельными участками являются:
- Гражданский кодекс РФ;
- Земельный кодекс РФ.
Оформление в собственность приобретенного земельного участка подчиняется также нормам Закона № 122-ФЗ, который регламентирует принципы регистрации возникшего права на недвижимый объект. Согласно его норм сделка не требует нотариального заверения. Но существует ряд случаев, когда она обязательна:
- при покупке земли у юридического лица;
- в случае долевого приобретения участка земли независимо от его разрешенного использования;
- при участии в сделке ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста, а также гражданина, признанного недееспособным.
Необходимые документы
Для оформления сделки стороны должны просмотреть документы, оформить договор и провести кучу разных операций, прежде чем смогут считать сделку законченной. Вот главные документы, которые требуется передать в Росреестр, покупая земельный участок под ИЖС или СНТ:
- Заявление о том, что право собственности переходит другому человеку. Это заявление подается в Росреестр;
- Договор купли-продажи земельного участка. Составляется в трех экземплярах. Два остаются у сторон сделки, а третий подается в организацию, которая фиксирует его;
- Паспорта сторон, то есть покупателя и продавца. Эти документы может подать другой человек по доверенности. Правда, доверенность должна быть заверена у нотариуса с прописанными полномочиями доверенного лица;
- Перед тем как купить участок земли, следует убедиться, что супруга владельца земли дала нотариально заверенное разрешение на сделку. Но это нужно только в том случае, если недвижимость приобреталась в браке;
- Продавец предоставляет свидетельство о праве на собственность;
- Как правило, земля, находящаяся в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), должна иметь кадастровый паспорт. Если же его нет, можно взять недавнюю выписку из ЕГРН;
- Документы, которые устанавливают право бывшего владельца на рассматриваемую недвижимость. К этой категории бумаг относятся дарственные, документы на наследство, договор купли-продажи и др.;
- Согласно статьям 16 и 17 Закона РФ обязательно надо предоставить акт приема-передачи земли.
Но это не все документы, ведь сторонам ещё требуется оплатить госпошлину. Хотя это проще, потому что не требуется предоставлять чек.
Процесс оформления купли-продажи земли у собственника
Процедура приобретения надела во владение посредством покупки делится на несколько этапов:
- Демонстрация участка земли;
- Разработка предварительного договора;
- Сбор необходимых бумаг;
- Оформление окончательного договора купли-продажи;
- Передача оговорённой денежной суммы продавцу;
- Получение права собственности на земельный участок.
Договор купли-продажи составляют в 3-х экземплярах. Один должен находиться у будущего владельца, другой – у продавца, третий передаётся в Росреестр для регистрации ПС на надел.
В договоре обязательно указывают:
- Сведения о продавце: фамилия, имя, отчество, данные паспорта.
- Предмет соглашения и его характеристика: местонахождение, кадастровый номер, вид разрешённого использования, категория земли, наличие или отсутствие обременений, кадастровая стоимость.
- Сумма по сделке и особенности оплаты. Нужно подробно расписать данный пункт, чтобы у сторон не возникло недоразумений.
- Список прилагаемых бумаг.
По желанию участников сделки подписывается акт приёма-передачи недвижимого объекта.
Преимущества услуги сопровождения
Сопровождение сделки по покупке земли имеет следующие положительные стороны, которые делают обращение к юристу предпочтительным:
- Клиент экономит время, которое ему пришлось бы потратить на изучение земельного законодательства, юридических основ покупки участка, поиск информации, осуществление проверок и процедур, необходимых для совершения сделки.
- При предоставлении юристу широких полномочий для юридического сопровождения, клиенту не придется взаимодействовать с государственными органами, посредниками и, возможно, даже второй стороной сделки.
- Хорошее знание земельного законодательства и опыт работы с местными инстанциями позволяют специалисту заранее учитывать и обходить опасные места, о которых клиент мог бы не догадываться.
- Повышается надежность сделки, совершенной после проведения специалистом проверки истории участка, чистоты продавца и отсутствия потенциально опасных моментов.
Стоимость услуг юриста в рамках юридического сопровождения покупки земельного участка, таким образом компенсируется тем, что клиент практически гарантированно не останется без денег и без земли, не заметив какого-то важного момента при оформлении объекта.