Сделки с долями: ответы на популярные вопросы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долями: ответы на популярные вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Инструкция продажи доли в квартире по шагам
Право нескольких человек на одну квартиру возникает в результате различных обстоятельств. Долевое владение на протяжении многих лет может не вызывать вопросов, но до момента, когда один из собственников решит продать свою долю. Вся процедура сделки регламентируется гражданским законодательством и соблюдение ее обязательно.
Порядок продажи доли в квартире в 2023 году:
- Письменное извещение каждого из долевых собственников.
Важным моментом такой сделки является предложение выкупить продаваемую долю остальным совладельцам жилья (п. 1 ст. 250 ГК). Это их преимущественное право, которое они могут реализовать либо отказаться от покупки.
В соблюдение этого правила продавец обязан вручить каждому сособственнику уведомление о намерении продать долю с указанием ее цены. При этом цена или условия продажи должны быть равными с теми, по которым доля будет предложена посторонним людям в случае отказа от выкупа других собственников.
Способы направления уведомления:
- лично в руки с отметкой о вручении на экземпляре, который останется у продавца доли;
- почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
- через нотариуса.
Когда сделку обязательно заверять у нотариуса
На сегодняшний день при совершении купли-продажи недвижимости участники имеют право выбора:
- самостоятельно оформить простую письменную сделку и обратиться в службу Росреестра для регистрации права;
- обратиться к услуге нотариуса за удостоверением договора, при этом выиграть время — он сам направит документы регистратору.
В то же время законодательством установлен перечень случаев, когда нотариальное заверение требуется в обязательном порядке. Иначе соглашение не будет иметь юридической силы. Такие ситуации нередко встречаются на практике:
- Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, в том числе в ипотеке (ст. 42 № 218-ФЗ).
- Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, недееспособные, опекаемые граждане (ст.54 № 218-ФЗ).
Продающий недвижимость гражданин, состоящий в браке, должен получить нотариальное согласие супруги, даже если она не имеет доли в имуществе. В остальных случаях продавец и покупатель вправе самостоятельно решить, как они хотят продать (купить) жилое помещение, дом, земельный участок: в простой форме или через нотариуса.
В первом случае при возникновении спора участники, как правило, встречаются в суде. Во втором — ущерб пострадавшей стороне должна возместить нотариальная контора. Следует помнить, что нотариально удостоверенная сделка обладает доказательной силой, которая отсутствует у простой письменной формы.
Когда нотариус обязателен
Если в квартире есть несовершеннолетний или недееспособный собственник, тогда для продажи такой квартиры потребуется нотариус — . Здесь без разницы принадлежит ли им только доля или вся квартира. Договор потребуется только в нотариальной форме. — «…сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.»
Прочтите подробные статьи — как заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.
Прежде чем продать недвижимость несовершеннолетнего/недееспособного, родители или опекуны обязаны сначала получить разрешение у органов опеки и попечительства — . Без данного разрешение сделку приостановят — . Инструкция — как получить разрешение органов опеки при продаже квартиры.
Если вы собираетесь продать квартиру, ознакомьтесь с полным списком необходимых документов + инструкции как оформить ту или иную справку.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — вычет налога.
Почему не стоит отказываться от нотариуса?
Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:
- Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
- Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:
- сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
- сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
- в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.
Кому продать долю в квартире
Для начала нужно разобраться, что из себя представляет ваше имущество. Доля — понятие абстрактное. Если в трёхкомнатной квартире 3 владельца имеют по 1/3 доли, то их собственность называют «выделенной».
Например, супругам после развода достались 2 доли в однокомнатной квартире. В этом случае эти части называются «идеальными долями». Однокомнатные квартиры являются неделимыми.
Проще всего договориться о купле-продаже с другими владельцами. В большинстве случаев они не дожидаются активных действий по сделкам с третьими лицами. Мало кому хочется жить в одной квартире с чужими людьми.
Наследники, получившие спорную жилплощадь по праву наследования, чаще всего уже имеют собственное жильё. Они сталкиваются с вопросом, как продать 3 доли и более в квартире, полученной по наследству. Часто собственники договариваются о продаже квартиры целиком, а после этого делят деньги в зависимости от стоимости их долей.
Обязательное условие такой продажи – оповещение других собственников о продаже своей части. Оповещение должно производиться с помощью письменного уведомления. Для удобства подготовкой процесса продажи может заниматься нотариус, если прибегнуть к его платным услугам. Он подготовит документы по недвижимости, составит уведомления для других дольщиков и разошлет их.
Собственники дома могут месяц решать, нужна им еще доля жилья или нет. Через месяц они должны или уведомить о покупке или отказаться от нее. Не обязательно делать отказ в письменном виде, отсутствие ответа на уведомление уже будет свидетельством того, что никаких планов на покупку нет.
Если другие собственники намеренно не хотят ставить отметку об уведомлении, можно долю в доме просто подарить третьему лицу (составить дарственную).
На дарственную никаких согласий от других владельцев дома не потребуется, это выгодный и простой вариант, если только он устроит нового владельца.
Такая операция, как дарственная, не предполагает материальной выгоды для бывшего собственника, поэтому по закону он может совершать ее и без согласия других. Но для того, чтобы другие собственники не выставляли потом никаких претензий, стоит весь процесс продажи или дарения совершать под контролем хорошего юриста.
Общая долевая собственность – что это такое
Имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, называется общей собственностью. Законодательство определяет ее как долевую, если в ней выделены доли всех участников.
Эта норма подразумевает принадлежность установленной доли в праве на имущество каждого владельца, которая определяется и закрепляется в договоре или в свидетельстве о госрегистрации права собственности.
Долевой считается любая общая собственность, за исключением случаев, когда законом устанавливается совместная собственность на подобное имущество.
Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:
- документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
- бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
- документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
- выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.
В договоре в обязательном порядке должны быть следующие элементы:
- сведения о контрагентах – их Ф.И.О., адрес регистрации, юридический адрес;
- информация о доле — ее эквивалент в метраже;
- стоимость доли – нужно указать доскональную цену (и продублировать ее текстом).
- согласованный порядок передачи пользования имуществом;
- права и обязанности сторон;
- данные о лицах, которые сохраняют право пользования долей, например, когда она ограничена комнатой.
- ответственность сторон;
- дополнительные условия – передача с долей другого имущество, в том числе мебели, техники, электроплитки и т.д.
К договору могут быть оформлены дополнительные соглашения – об изменении сроков, порядка передачи имущества.
Продажа доли наследодателя возможна только после смерти такого собственника и оформления наследниками своих прав в нотариальном порядке. Стороны обязательно указывают, что доля, на момент ее продажи, не находится в залоге и свободна от арестов. Если доля выделена в натуре, то понадобится обозначить ее подробные параметры – метраж, расположение. В договоре нужно указать адрес жилого помещения, в котором гражданин продает долю.
Риски при покупке долевой собственности
Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.
Вот что может пойти не так:
Продавец продаёт долю в квартире под видом отдельного жилья
Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.
Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся. Да и на часть квартиры получить кредит намного сложнее.
После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.
Что известно о новых правилах продажи доли в квартирах
На территории Российской Федерации может быть введен запрет на продажу долей в квартирах, если они не выделены в натуре. Усложнить реализацию жилья по частям задумали в Государственной думе. Соответствующий законопроект уже разработан. Речь идет о маленьких долях или частях недвижимости, которые нельзя очертить-отгородить из-за особенностей планировки. Зачастую такие доли продаются посторонним, и это практически всегда приводит к тяжелым конфликтным ситуациям. Российское законодательство пока позволяет покупать абстрактные квадратные метры, то есть не «привязанные» к конкретному месту внутри квартиры.
Злоумышленники пользовались брешью в законе для силового захвата жилых помещений. Они покупали такие доли и пускали в квартиру «профессиональных соседей», которые делают жизнь других собственников недвижимости невыносимой. Таким образом людей вынуждали продать свои доли по заниженной цене.
По задумке авторов законопроекта, отчуждение небольших долей будет возможно только между собственниками либо путем продажи объекта целиком с последующим разделом денежных средств. В Совете при президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства инициативу не поддержали. Взамен там предложили ускорить процедуру деления жилья на доли.
Как заключить договор купли – продажи доли в ООО: 10 этапов
Вашему вниманию предлагаю рассмотреть один из вариантов структурирования сделки. В качестве примера подробно разберем сделку купли-продажи доли (далее — «ДКП») в ООО третьему лицу.
Эффективное сопровождение любой сделки требует качественной работы всех департаментов компаний: руководителей, юристов, финансистов, сотрудников безопасности и других лиц, оказывающих непосредственное влияние на результат проекта.Существует ряд вопросов, которые требуют особого внимания перед заключением сделки. Для того чтобы не упустить один из этапов подготвки к её совершению, давайте разберем основные Шаги по заключению ДКП и составим «дорожную карту» ( далее — «Карта»), которая поможет нам ориентироваться на подготовительном эатпе.
Обращаю ваше внимание на то, что данная Карта делает упор на юридическую составляющую сделки, т.к. у других привлеченных специалистов могут быть свои Карты и бизнес-проекты, содержащие в себе дополнительную информацию и вопросы которые также подлежат согласованию.